Ипотека, как правило, оформляется на длительный срок — до 30 лет. За это время может произойти все что угодно, и нередко бывают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Причин множество: просто передумали, нет возможности выплачивать кредит, или в семье произошло пополнение, и нужна квартира побольше.
Если с продажей квартиры в собственности проблем обычно не возникает, то с ипотекой все немного сложнее. Такая квартира фактически находится в залоге у кредитора — банка, и без его согласия никакие сделки провести невозможно.
Однако на практике продажа ипотечной квартиры — не редкость, а, скорее, обычная процедура, просто со своими нюансами и особенностями. В этой статье расскажем, как можно продать квартиру с обременением в банке.
Продавец закрывает ипотеку самостоятельно
В этом случае продавец полностью выкупает квартиру у банка, закрывает кредит, и после этого продает недвижимость уже без обременений, как полноправный собственник.
Обычно покупатель берет для этого потребительский кредит или занимает средства у родственников или знакомых, и возвращает долг после продажи квартиры.
Это самый простой и безопасный способ для всех трех сторон. Это также увеличивает стоимость недвижимость и спрос на нее, так как у квартиры отсутствуют обременения, а покупатель несет меньше рисков.
Ипотеку оплачивает покупатель
Фактически покупатель погашает ипотеку продавца и выкупает у него уже оплаченную долю недвижимости. Чтобы сделка была безопасной, обычно оформляют расписку о передаче средств или заключают предварительный договор купли-продажи.
Далее банк также снимает обременение, и между покупателем и продавцом заключается основной ДКП, по которому осуществляется переход права собственности.
Это более удобный вариант для продавца и более рискованный для покупателя. Однако на практике риски минимизированы — процедура проходит в банке, где единовременно закрывают ипотеку, снимают обременение и регистрируют покупку.
Продажа кредитных обязательств
В этом случае собственник продает не квартиру, а предмет ипотеки. В случае, если банк дает согласие, он полностью курирует подобную сделку, благодаря чему повышается безопасность операций. Зачастую для покупателей это тоже выгодно.
Существует два способа продажи ипотечной квартиры через банк:
1. Покупатель оформляет на себя ипотеку в этом же банке, и с помощью нее погашает долг продавца. После этого банк снимает обременение, и права собственности переходят к покупателю.
2. Покупатель переоформляет ипотеку продавца на себя. Так ему переходит и право собственности, и обязательства по выплате кредита. Залог также будет перенесен на нового собственника. Фактически оформляется перекредитование на новое лицо.
В этом случае покупатель получает все те же условия, что были у продавца — срок, ставка, ежемесячный платеж. Однако у банков могут быть разные ограничения — например, недвижимость должна быть в том городе, где оформлен кредит.
Важный нюанс: при продаже ипотечной квартиры все действия нужно согласовать с банком. Если этого не сделать, ДКП могут признать недействительным и не переоформить право собственности.
Подобную сделку рекомендуется оформлять с профессиональными юристами, чтобы минимизировать возможные риски и последствия. Специалист обратит внимание на спорные моменты и подскажет наиболее оптимальный вариант сделки.
